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아래의 포스팅에는 근저당과 압류를 구분하는 방법과 각 권리설정을 확인하고 해제하는 방법에 대해서 소개해 드리겠습니다.
근저당 이란
채무자가 채권자에게 돈을 빌릴 때 그 채무를 담보하기 위해 채권자가 채무자의 부동산에 대해 설정하는 권리입니다.
채권자는 근저당을 설정함으로써 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 해당 부동산을 처분하여 못 받은 돈을 변제 받을 수 있죠.
근저당은 일반 저당과는 달리 특정 금액이 아니라 채권 최고액을 설정하여 그 범위 내에서 채무 변제를 보장받는 점이 특징입니다.
채권최고액이란
채권최고액은 근저당권 설정 시 채권자가 부동산이나 차량과 같은 담보로부터 회수할 수 있는 최대 금액을 의미합니다.
이때 채권최고금액에는 대출 원금, 이자, 연체이자, 법적 비용 등을 포함하여 설정해요.
이는 채권자의 권리를 보호하고 채무자의 상환 능력과 상황을 고려한 중요한 요소입니다.
채권최고액 설정 예시
예시 1: 단일 대출의 경우
대출 금액: 1억 원
채권최고액: 1억 2천만 원
A씨가 B은행에서 1억 원을 대출받고 자신의 아파트에 대해 근저당권을 설정한다고 가정해봅시다.
이때, B은행은 대출 원금 1억 원 외에도 이자와 각종 비용을 고려하여 채권최고액을 1억 2천만 원으로 설정해요.
이 경우, A씨가 대출금을 상환하지 못할 때 B은행은 최대 1억 2천만 원까지 변제를 받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.
예시 2: 여러 차례의 대출과 상환이 있는 경우
첫 번째 대출 금액: 5천만 원
두 번째 대출 금액: 3천만 원
세 번째 대출 금액: 2천만 원
채권최고액: 1억 원
C씨가 D은행에서 여러 차례에 걸쳐 대출을 받고 상환하는 과정을 거친다고 가정해봅시다.
첫 번째로 5천만 원, 두 번째로 3천만 원, 세 번째로 2천만 원을 대출받고, 각각의 대출 후 일부 또는 전부를 상환할 수 있다고 가정해 볼게요.
이때, D은행은 이러한 여러 대출과 상환을 고려하여 채권최고액을 1억 원으로 설정합니다.
이유는 여러 번에 걸친 대출과 상환이 이루어지더라도, D은행이 총 1억 원까지 우선 변제 받을 수 있도록 하기 위함입니다.
근저당 설정 방법
근저당 설정은 대출이나 금융 거래에서 중요한 과정으로, 절차는 다음과 같은 순서로 진행됩니다.
1. 대출 계약 체결
금융기관에(채권자) 대출을 신청합니다.
이때 작성하는 대출계약서에는 대출 금액, 이자율, 상환 조건 등을 명시해야해요.
2. 근저당 설정 합의
상기에 신청한 대출에 대해 채권자와 채무자간 근저당 설정을 합의합니다.
주로 부동산을 담보로 설정하지만 자동차와 같은 동산에도 근저당을 설정할 수 있어요.
근저당 설정에 합의를 할 때에는 담보물에 대한 정보와 채권최고액 등을 계약서에 명시합니다.
3. 근저당 설정 필요서류 준비
근저당 설정을 신청하기 위해 아래와 같은 서류를 준비합니다.
대출 계약서
근저당 설정 계약서
채무자의 신분증
등기부등본(부동산의 경우)
자동차 등록증(자동차의 경우)
4. 근저당 설정 등기 신청
채무자 또는 채권자는 관할 등기소를 방문하여 근저당 설정 신청을 위해 등기 신청서를 작성해야 합니다.
작성하실 신청서에는 담보물의 정보, 채권최고액, 근저당권자와 채무자의 정보 등이 포함되니 정확한 기재를 위해서 관련 서류를 지참해 오시는 것을 추천드려요.
5. 등기부 등본 발급 및 근저당 설정여부 확인
등기소에서 근저당 설정이 완료되면 등기부 등본을 발급받아 신청한 내용과 같이 등기되었는지 꼼꼼하게 확인합니다.
6. 근저당 설정비용 납부
근저당 확인법
근저당의 담보로 설정되는 물건은 대부분 부동산과 자동차 이기 때문에 두 가지의 경우로 설명 드리겠습니다.
큰 틀에서는 각 담보물의 등기를 확인해야 한다는 점 이지만, 각 서류를 조회하는 방법이 다르기 때문에 아래의 내용을 자세히 읽어보시고 진행해 주세요.
아파트 근저당 확인방법
1. 인터넷 등기소 홈페이지에 접속합니다.
모바일을 통해 조회하실 때에는 아래의 다운로드 버튼을 통해 앱을 설치하신 후 근저당 설정여부를 확인하실 수 있습니다.
▼ 앱 다운로드 ▼
2. 회원가입 후 로그인 합니다. (참고로 비회원으로도 열람 및 발급이 가능해요.)
3. 부동산 등기부 등본 열람/발급
메뉴에서 '부동산 등기부 등본 열람/발급'을 선택합니다.
열람/발급을 원하는 부동산의 주소를 입력하고 검색합니다.
4. 등기부 등본 확인
해당 부동산의 등기부 등본을 열람하거나 발급한 후 권리자 및 기타 사항란에서 근저당권 설정 여부, 근저당권자, 채권최고액 등을 확인할 수 있습니다.
자동차 근저당 확인방법
자동차의 근저당 설정 여부를 확인하려면 자동차 등록원부를 통해 확인할 수 있습니다.
1. 자동차민원 대국민포털 사이트 접속
2. 회원가입 후 로그인 합니다. (참고로 비회원으로도 열람 및 발급이 가능해요.)
3. 자동차등록원부 조회
'자동차등록원부 발급/열람' 메뉴를 선택합니다.
차량의 등록번호(차량번호)를 입력하고 조회를 진행합니다.
4. 등록원부 확인
저당권란에서 근저당권 설정 여부, 근저당권자, 채권최고액 등을 확인할 수 있습니다.
근저당 해지
근저당은 채무를 모두 상환하였거나 법원의 결정 등으로 해지할 수 있습니다.
참고로, 근저당 설정을 해지하지 않으면, 부동산이나 자동차를 매도하거나 담보로 대출을 받는 등의 행위가 제한될 수 있어요.
1. 대출금 상환 완료
대출금을 일부만 변제하거나, 남아있는 경우에는 근저당 해지가 불가하지만,
대출금을 전액 상환한 후에는 대출 기관에 근저당 설정 해지를 요청하면 해지를 할 수 있습니다.
2. 자동차 매매
자동차를 매매하는 경우에는 매수인이 근저당 설정이 있는 자동차를 인수하는 것을 원하지 않기 때문에 근저당 설정을 해지해야 합니다.
3. 개인회생 신청
개인회생 신청 시, 채무자는 자신의 재산을 보호하기 위해 근저당 설정을 해지할 수 있습니다.
법원의 인가 결정이 나면, 채무자는 근저당 설정을 해지할 수 있습니다.
자동차 압류
자동차 압류는 대출금 미상환, 세금 체납, 교통 범칙금 미납, 보증 채무, 이혼 시 재산 분할 등의 다양한 상황에서 발생할 수 있습니다.
압류 절차는 채권자의 압류 신청, 법원의 압류 명령, 압류 통지, 압류 집행, 경매 및 채권 변제의 과정을 거치며, 이를 통해 채권자는 채무자의 자동차를 통해 채무를 변제받게 됩니다.
근저당과 압류의 차이
많은 분들이 근저당과 압류의 차이를 정확하게 구분하기 못 하시더라구요.
근저당과 압류는 모두 채권자가 채무에 대해 담보를 확보하는 방법이지만, 그 목적과 절차, 효과가 다릅니다.
| 항목 | 근저당 | 압류 |
|---|---|---|
| 목적 | 채무 불이행 시 우선변제권 확보 |
법적 절차를 통해 강제 변제 확보 |
| 설정 주체 | 채무자와 채권자 간 계약 | 법원의 명령 |
| 설정 절차 | 계약 체결 후 등기 | 법원에 압류 신청 후 명령에 따라 절차 진행 |
| 효력 발생 시점 |
등기 시 | 법원의 압류 명령 시 |
| 변제 방식 | 담보 부동산 경매를 통한 우선 변제 |
압류된 재산의 강제 처분 후 변제 |
| 우선 변제권 | 채권자가 우선 변제권을 가짐 |
우선 변제권은 없으며, 법원의 판결에 따라 결정 |
근저당은 주로 사전 예방적 성격이 강하며, 압류는 채무 불이행 후 강제 집행을 위한 절차입니다.
따라서 채권자와 채무자 사이의 관계 및 상황에 따라 적절한 방법을 선택하여 활용해야해요.
압류 차량
자동차가 압류될 경우 번호판이 영치되어 운행이 제한 될 수 있습니다.
또 번호판이 없기 때문에 자동차 검사를 받을 수 없고, 이로인해 과태료가 부과될 수도 있어요.
일단 차량이 압류가 된 후에는 매매나 폐차 등 처분도 어렵기 때문에 실상 차량을 이용할 수 있는 방법이 없다고 보셔도 됩니다.
이런 불편한 점 외에도 채무 불이행자 명부에 등재되어 신용도가 하락할 수도 있어요.
신용도가 하락할 경우 향후 대출, 신용카드 발급, 금융 거래 등에 불이익을 초래합니다.
1. 자동차 사용 불가: 일상 생활의 불편
2. 경제적 손실: 경매로 인한 낮은 매각 가격
3. 신용도 하락: 금융 거래의 불이익
4. 추가 비용 발생: 법적 비용, 경매 수수료, 보관 비용 등
자동차 압류 말소
자동차에 설정된 압류를 해지하기 위해서는 압류 사유를 해결해야 합니다.
체납일 경우 세금을 납부하고, 과태료 미납일 경우 미납과태료를 납부하시면 되요.
또는 법원의 판결 등으로 압류가 된 경우에는 해당 판결을 해결해야 합니다.
이후 압류 조치를 해제하기 위해 해당 관할 지역의 법원이나 압류를 담당하는 기관에 압류 해제 신청을 제출해야 해요.
이 신청서에는 압류된 자동차의 세부 정보와 압류 사유가 포함되어야 합니다.
압류 해제 신청서를 제출한 후, 관련 기관에서 해당 신청을 검토하고 승인 여부를 결정합니다.
이 과정에서 추가 문서나 정보를 제출해야 할 수도 있어요.
신청이 승인되면 압류 조치가 말소됩니다. 이후에는 해당 자동차를 자유롭게 운행할 수 있습니다.
1. 압류조건 확인
2. 압류 사유 해소
3. 압류 해제 신청
4. 신청서 제출 및 처리
5. 압류 말소
